当腾讯不再定义科兴 - 世界杯竞猜

从2025年下半年开始，科兴科学园陆续有搬家公司的车辆进出。腾讯员工会将办公设备和个人物品打包，在周末由搬家公司运往大铲湾的企鹅岛。新一周开始时，员工们会在新的工位上重新安顿好物品，恢复工作。

这场历时近一年的搬迁，使得科兴园区内近20万平方米的办公空间逐渐清空，曾经最大的租户腾讯在此驻留13年后正式撤离。

对于科兴而言，腾讯的离开并非毫无预兆。早在2019年腾讯在大铲湾购地时，科兴便已预见到这一天终将到来。

在游戏行业从业者的普遍印象中，腾讯与科兴似乎早已密不可分。长期以来，科兴的许多配套服务、空间布局以及人流往来都围绕着腾讯展开。外部提到科兴，便会联想到腾讯，而许多腾讯员工也将他们的青春岁月奉献在了科兴。

随着最后一批腾讯游戏员工于6月迁往企鹅岛，科兴面临着新的挑战：在腾讯不再是园区定义者的背景下，科兴将如何重塑自我？

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科兴园区的建设时间线，对于在园区工作超过十年的刘滔来说早已烂熟于心。他近些年主要负责园区的运营服务工作，能够清晰地回忆起一期建设于2010年至2013年，二期则在2014年至2019年完成。

科兴采取的是自持物业、自主运营的模式，不依赖第三方物业公司，也不对外提供物业服务。“我们公司20年来从未出售过房产。”科兴的工作人员表示。

腾讯于2013年入驻科兴，恰逢微信开始崭露头角。刘滔起初并不清楚腾讯在科兴的主要业务。直到2014、15年左右，他才了解到，腾讯最核心且盈利能力最强的业务是游戏。虽然腾讯音乐等部门也设在科兴，但游戏部门，尤其是拥有上万名员工、占据园区约四分之一面积的魔方工作室群和光子工作室群，无疑是备受瞩目的焦点。

2013年至2018年是科兴发展的黄金时期，正值“大众创业、万众创新”的浪潮，大量科技公司涌入科兴。柔宇科技在此起步后建立了生产基地；富途证券从最初租赁的五六百平方米，扩展至几万平方米，市值一度突破千亿；创梦天地、大梦龙途、点触科技等游戏公司也纷纷在此落户。

随着入驻企业增多，园区人流量也随之攀升。2019年前后，科兴的人流和出租率达到了顶峰。刘滔回忆，高峰时期园区内人流可达五六万人，出租率爆满，即便深夜也灯火通明，夜晚打车极为困难。当时的科兴被誉为“现象级”园区，是深圳充满活力的一个缩影，甚至被冠以“中国加班第一楼”的称号。

然而，租金的下行拐点实际上比人流高峰期来得更早。从2012年起，科兴租金持续上涨，在2018年10月左右达到顶峰后开始回落。科兴方面将2018年的租金下降归因于贸易战的影响。2019年，科兴的租金再次经历显著下调。2020年新冠疫情期间，由于园区内互联网企业集中，租金收入反而有所回升。到了2022年，房地产“三条红线”政策的持续发酵，再次给科兴的租金带来了波动。

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随着园区内企业和人数的增加，科兴G层的商业配套也日益繁荣。一位在科兴工作了十几年的游戏公司员工回忆，2013年时，园区内的餐饮选择非常有限，仅有几家餐馆和刷卡食堂，与周边其他园区相比并无显著差异。

鼎盛时期，G层的阿嬷手作等热门店铺常常排起长队，美食街、咖啡馆、KTV等业态也随之涌现。在科兴全职从事保洁工作的张丽，中午会在G层快餐店兼职，赚取额外收入并解决午餐。在六年间，她见证了许多店铺的开业与关闭，但园区内总有餐饮店需要小时工。

外卖平台的兴起也改变了餐饮业态。过去，园区通常会预留约5%的面积用于商业配套，外卖普及后，这一比例有所下降，园区对餐饮底商的需求也随之减少。刘滔指出：“有了外卖平台，它能用整个区域的力量来服务你，就不一定需要你这个园区有商业。”

过去，科兴的晚餐消费非常旺盛，加班至深夜的员工对晚餐有着刚性需求。但自2022年起，堂食比例持续下降。即便白天人流有所恢复，晚餐时段的客流量也已无法回到从前。

腾讯搬离后，商业收缩的现象更加明显。G层的阿嬷手作不再门庭若市，多数餐馆客流锐减，部分店铺难以为继而退出科兴。张丽也感受到了这些变化：“人流从5月中旬开始逐渐减少，地下车库的车位也空出了很多，以前停得满满当当，现在却能轻松找到车位。”

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科兴多年来一直致力于满足互联网公司的办公节奏需求。园区内具备一些不起眼却至关重要的基础设施，这些设施在建成之初便处于国内领先水平。

其中一项关键服务是空调系统。互联网公司的工作时间不固定，常常加班至深夜。普通写字楼的中央空调只能整栋楼统一启停，若科兴也按时关机则不合时宜。

科兴是全国最早采用水蓄冷系统的园区之一。园区地下建有两个约10米深的水池，可储存6万立方米的水。在用电低谷时，制冷设备将水降温至4-7摄氏度储存起来；在用电高峰期，则利用这些冷水为大楼供冷，减少主机运行时间，节省电费。蓄冷系统还能提前储存冷量，在中央空调关闭后仍可随时取用，使得园区供冷更为灵活，无需主机整夜运转。

电力系统同样为不间断运行而设计。园区从不同变电站接入5条专线，自建成以来从未发生过停电。这对入驻科兴的科技企业至关重要，腾讯的机房供电必须保证不间断，一些互联网公司的数据中心也设在科兴。

科兴园区拥有5000多个停车位。为提高效率，园区在建成后便采用了车牌识别的无卡系统，是国内较早采用此项技术的园区之一。

除了硬件设施，物业服务也紧密配合游戏公司的需求。多位游戏公司员工表示，在企业有重要产品上线时，科兴会主动配合进行宣传布置，且免费提供。例如，腾讯《无畏契约》上线时，东门中庭曾矗立一个可动的巨型KO雕塑；《三角洲行动》上线时，中庭模型则是一架游戏中的直升机。创梦天地《卡拉彼丘》手游上线时，园区也在各入口处设置了主题装饰。

科兴将这种做法归结为园区与企业的关系：“我们认为与客户之间是一种合作、共生的关系，而非传统的商业物业租赁关系。”

然而，“共生”也意味着代价。当最大的“共生体”离开，其余部分需要经历阵痛。

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腾讯的搬迁是刘滔参与科兴运营工作以来遇到的最重大事件。“这是我们最大的变数，但从园区打造的角度看，也是最大的机会。”他说道。

搬迁工作分批进行。2025年10月，魔方工作室群作为首批部门入驻企鹅岛；至2026年春节前后，光子工作室、IEG Global以及数十个中台部门将陆续迁出。搬家多安排在周末，整个过程持续将近一年。

数据显示，科兴鼎盛时期整体出租率接近99%，写字楼均价可达180元/平方米/月，房源供不应求，几乎没有议价空间。到了2026年6月，据中介报价，科兴写字楼租金区间集中在115至130元/平方米/月左右。

科兴方面认为，尽管腾讯规模庞大，但其离开不足以撼动整个科技园区市场。“价格是由市场形成的，并非某个企业能够左右。”

刘滔接着谈到了腾讯搬走后科兴的另一面：“我们也看到了园区引入了新的活力。”他表示，过去腾讯占据的比例很大，园区许多事务都是为其量身定制，例如其食堂仅对内部开放。腾讯撤离后，科兴将更加开放，园区生态也将更加多元化。

科兴当前面临的首要任务是吸引新企业入驻。在科兴看来，商业、人流和消费等问题的根源在于出租率。科兴的招商对象涵盖各类企业，从免租金的初创团队，到需要申请补贴的中小企业，再到上市公司级别的大客户。他们不打算设规模门槛，因为如此大的体量需要多样化的企业类型和规模。

例如，园区内的新能源企业易储原先在两栋楼分开办公，一直希望能够集中起来。腾讯退租后，易储向科兴提出了扩租需求；同时，也有外部企业在得知有大面积空置后主动前来洽谈。

腾讯退租的楼层将进行整体翻新。刘滔介绍：“地面、墙面、天花板等可见部分，包括电梯轿厢、门套、灯光等，都将进行整体改造。”部分空间将留给需要整层办公的大企业自行装修，另一部分则将改造为可拎包入住的标准化工位，以满足中小团队的需求。

科兴所面对的市场环境比七年前更为复杂。全国写字楼和科技园区的空置率普遍较高，科兴在三年前已进入存量运营阶段。空置带来的直接损失是租金收入的缺失，间接影响包括配套商业人气下降、设施因无人使用而老化，以及园区整体品质下滑。

刘滔对此并不十分担忧。他认为这是市场发展到一定阶段的必然结果，并坚信科兴拥有扎实的基础。其位于南山核心地段、零距离地铁口，加上多年积累的服务和良好口碑，使其相比大多数园区更具竞争力。

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除了腾讯之外，科兴还聚集了众多上市游戏公司，游戏产业一直是园区的亮点之一。在腾讯搬离之前，科兴便已计划在园区内设立一家游戏孵化器。

2026年4月3日，“Gametopia 游托邦”的牌子挂在了科兴A1栋13楼。这是一个面向初创团队的游戏孵化器，一期占地5000平方米，由南山区工信局与科兴联合发起，创梦天地负责运营。

“游托邦”的名称由南山区工信局构思，该项目由三个主体构成：科兴提供空间和基础服务，创梦天地贡献行业资源和运营能力，南山区则提供政策支持。

创梦天地高级副总裁、游托邦总经理严佩诗表示，“游托邦”项目推进了一年，最终于今年3月确定由创梦天地运营。创梦天地加入后仅用三个月时间完成落地：4月正式揭牌，5月举办首期路演，6月开始有企业入驻。

“游托邦”的设立与腾讯搬迁有一定关联，但更多的是科兴乃至南山区对当地游戏产业未来发展的考量。腾讯的退出留下了一片空白，需要新的企业来填补。科兴目前的计划是，将年营收在2000万至5亿的企业引入总规模5万平方米的产业合作园；而更早期的初创团队则进入孵化器，“游托邦”正是后者。

在科兴期间，作者恰逢“游托邦”的一次路演。有意入驻的团队轮流上台展示项目，由评委打分。17个团队中有7家专注于AI原生游戏，不少团队的核心成员来自腾讯，其中几位创业者曾是科兴的入驻者。

严佩诗将“游托邦”与其他城市的孵化器进行了比较，认为科兴具有三大优势。首先是地理位置：科兴位于南山核心地段，配套成熟，游戏和AI团队的核心成员多为高学历、大厂背景，许多已在附近安家。其次是南山区的政策落地性：包括首年低成本办公空间、按投流额补贴的“流量券”、补贴AI算力的“模型券”，以及针对个人的“人才补贴”，相关细则和预算均已到位。第三，创梦天地本身作为一家游戏公司，更能深入理解初创团队的需求。

几乎所有受访者都表示：“南山区非常了解游戏和游戏企业。”在其他地区，游戏公司常常面临不被理解的困境：缺乏厂房，固定资产不多，财报上常年亏损。一位从事发行业务的创业者说：“在一些区办理贷款、开户时，对方看到报表会很疑惑，资产负债表上的资产为何如此之少？如何抵押？税务局也一样，研发型公司前几年亏损是常态，税务局经常来电询问，或进行检查，怀疑公司是否存在偷税漏税。”

在南山区，这类误解要少得多。首批入驻团队之一的刘星于今年3月成立公司并落户南山区。融资到账后，他去中国银行开立对公账户。他回忆，客户经理起初也认为“这是骗子公司”，一家二十人左右的新公司，每月工资支出却高达百万。后来，银行工作人员实地考察后，才理解这是一家游戏公司，并为其开通了特批通道，还询问刘星是否需要贷款。在刘星看来，全国真正能够看懂游戏公司报表的区域，仅有深圳南山、上海徐汇和成都高新等少数几个地方。

严佩诗以乐观的态度看待“游托邦”、科兴、南山区乃至深圳的未来。她提到：“深圳最近发布的数据显示，去年（2025年）常住人口增加了近26万，位居全国第一。南山区本身在整个深圳中就是核心区域，无论在GDP、增长还是上市公司布局方面都表现优异。我认为，无论从深圳还是南山来看，大家都不必过于焦虑。”

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张丽在科兴做了六年保洁工作。腾讯的搬离对她而言并未带来特别的感受。“人少对我们的工作影响不大。”腾讯有自己的保洁团队，搬离时也一并离开了。她目前的月工资为3600元，加上兼职收入可达四五千元，公司提供住宿，午餐由兼职的饭店包食，每月还能积攒一些。她对腾讯搬走的影响并不担忧，在今年5月合同到期后，物业又与她续签了两年。

刘雪是腾讯的一名员工，她在科兴工作了五年，从实习生一路成长为正式员工，工位也从C座换到了D座。搬到企鹅岛几周后，她第一次回到科兴，约作者在G层的润园四季椰子鸡共进午餐。“我周末来科兴吃饭，这会被朋友笑话的，他们会觉得我是神经病，放假还要来科兴。”

刘雪在搬到企鹅岛后，最怀念的是科兴干净、宽敞、无异味的厕所。她居住在宝安和南山交界处，过去通勤到科兴约半小时。搬到企鹅岛后，物理距离缩短了，通勤反而变得更慢。岛上没有地铁直达，只能依靠打车或接驳车。“那边的交通太不方便了，一路红灯很多，比来科兴还要慢。晚上10点以后，打车基本要半小时以上，而且我作为滴滴V7会员，大家都是V7，等于没有特权，就看谁运气不好了。”

企鹅岛虽然更新、更现代化，员工公寓月租两千出头，部分还能看到海景。但更换园区意味着需要重新适应。刘雪深知科兴哪部电梯的程序“比较笨”，中午哪家餐馆最快能吃完，冬天在哪里晒太阳最舒服。这些都需要时间在新园区建立起来。

“这里有太多回忆了。”她说着，和作者在科兴G层散步，感觉回科兴像是在“忆苦思甜”。路过那些她过去天天经过的餐馆和咖啡店，她开始谈论这里的人。有些人跟随搬去了企鹅岛，有些人已经离职，还有些调往了其他城市。她提到一位关系很好的同事，能力出众，承担了小组60%的KPI，但因是外包身份，月薪仅8000元，一直未能转正。还有一位朋友，20岁出头就在腾讯升至很高职位，曾两次获得最高绩效，但最终辞职，因为觉得所做的事情并非自己所愿。离职后，他陷入了恐惧，担心过去的成功仅仅是运气，不敢尝试新工作，害怕被拒绝后证明一切都是偶然。

两人边走边聊，不知不觉走到了C座楼下。她像往常一样掏出工卡刷闸机，但没有反应；换个入口，依然无效。“我的工卡已经失效了。”她站在闸机外向里望去，里面已被拆得七零八落，天花板露出钢架。

她想去看一样东西。当年她在此面试时，正值上一届世界杯，隔断上贴着一张梅西的照片，她是梅西的球迷。如今又是一届世界杯。两人从消防楼梯爬上六楼，过去凉爽的工区被五月的闷热取代，房门已锁。

透过门缝向里看，梅西的照片已不见踪影。